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解读制约一线城市房价三因素:或将失去人口驱动力

中国市场调查网  时间:07/15/2015 18:09:10   来源:《经济参考报》

  据中国指数研究院百城房价指数,百城房价均价继今年5月由跌转涨以来,6月延续升?#32511;?#21183;,环比?#38505;?.56%,涨幅较上月扩大0.11个百分点。其中,一线城市房价环比?#38505;?#26174;著,因此有机构分析一线城市房价“还得涨”。虽然在楼市回暖过程中一线城市最易聚集人气,但当前制约一线城市房价?#38505;?#30340;不利因素也在加快积聚,或将抑制一线城市房价?#38505;?#31354;间。

  一线城市房价?#20013;险?#30340;人口基础不稳。人口因素历来是房地产市场发展原动力,一线城市也不例外。目前,一线城市人口数量过快增长,已接近或在?#25215;?#26041;面上超过资源环境承受极限。无论是出于行政管理还是社会选择,未来一线城市流动人口增长速度都将会放缓。同?#20445;?#32769;龄化?#37096;?#22987;困扰一线城市。从国家层面上看,2014年我国总抚养比为46.8%,远低于世界平均的74%、印度的77%、美国的68%,也低于日本历史上最低点(1996年)的59.5%,人口老龄化压力剧增。2014年,?#26412;?#24066;60岁及以上老年户籍人口占户籍人口的22.6%,比上年增加了1.4个百分点;上海市户籍人口中60岁及以上老年人口占总人口的28.8%。虽然考虑常住人口因素后的一线城市老龄化程度并不?#29616;兀?#20294;因为人口平均预期寿命延长,加上生育率低,流动人口年龄也在增长,未来住房市场或将失去人口驱动力。

  住房结构矛盾导致一线城市需求动力后劲不足。一线城市基础设施齐全,配套环境完?#31119;?#23545;高房价是强力支撑。但同时高房价也易吸引社会投资投机性住房需求,致城市住房分配结构出现扭曲,拥有二套以上住房的家庭正逐渐增多。而城市住房分配结构与家庭收入水平分布整体相适应,住房市场需求收入中枢正逐渐下移,将不可避免导致未来需求动力萎缩。特别是拥有多套住房家庭将来?#37096;?#33021;会因为缺少交易对手而出现住房流动性转换问题,或将抑制市场需求?#20013;?#37322;放。

  再交易房交易量激增?#20174;?#20986;房价?#38505;?#19968;致性预期远未形成。今年3月,中央有关部委集中出台系?#24418;?#23450;住房消费政策,特别是二手房营业税免征期限由5年缩短至2年,明显改善了楼市预期,推动二手房挂牌交易量显著上升。据中介机构统计,6月?#26412;?#24066;二手房成交量创出27个月来新高;深圳、上海等地二手房交易量也均出现阶段性历史高点。虽然二手房挂牌交易量大幅上升有住房置换需求因素,但考虑到二手房交易量已经?#23545;?#36229;过新房成交量,一定程度上?#20174;?#20986;多数业主对一线城市房价?#38505;?#21069;景预期整体并不乐观,及时利用政策环境进行变现。进一步说,大量二手房加入住房市场供应,与新房形成激烈竞争,也将明显增加新房去库存?#35759;?#21644;不确定性。而住房市场供应总量的上升及日渐不可控性,必将对地方政府土地供应规模与节奏产生深远影响。若土地供应规模与节奏不?#20445;?#23558;引发新的供应过剩问题。

  国家稳定住房消费政策目标在于住房交易?#21487;?#21319;。虽然住房交易价格微小?#38505;?#26377;助于刺激市场需求释放,但以一线城市为代表,若出现房价过快?#38505;牽?#19981;仅背离稳定住房消费政策方向,也会引发刚性和改善性住房市场需求快速萎缩,恐不利于住房市场健康运行。

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